地代算出の方法・やり方・手順や使い方

地代算出の方法・やり方・手順や使い方

地代はケースバイケースの場合が非常に多いですが、それでも確立された計算方法を用いれば大体の相場を出すことができます。今回は2つの算出方法を紹介いたします。
「地代=固定資産税+地主の報酬」
なお、この「地主の報酬」の部分は「基礎価格に適正の利回りをかけたもの」となります。また地代算出の方法としては以下のような方法もあります。「改定後の地代=改訂前の地代×変動率」これは賃料を決めた時点の地代に現在の経済情勢に応じた変動率をかけたものです。求め方としてはこちらの方が単純明快と言えます。以上のように地代の算出は様々な計算方法があり、それぞれ状況に応じて使い分けることが可能なのです。

地代算出の方法概要

所有する不動産がいきなり公共用地として買収される事が発覚した時、様々な不安がよぎる事でしょう。この不動産を手放したくない方もいらっしゃれば、本当にこの都市計画が実在するのかどうかなど。用地買収に絡む流れとしては、事業説明会で具体的な説明があり、測量や調査を踏まえた上で不動産の算出をし、補償金を決定して契約に至って不動産を明け渡します。ですが、その事業を行う人が本当に役所の職員なのか、若しくは詐欺に遭っているのではないかと不安をよぎる事もあるでしょう。そこで、納得がいく手順で不動産を明け渡す方法を、手順を追って記載していきます。

地代算出の手順・方法01

電話問い合わせも可能ですが、役所に直接行かれる方が確実です。【1 都市計画を扱う部署】該当不動産の所在地が本当に都市計画の区域になっているのかどうか、まずは事実確認を行います。その部署では必ず地図などを用意していますので、図面上で確認します。それ以外に都市計画法上の規制(用途地域、他の規制など)も調べておきましょう。言葉は難しいですが、そこが住宅地か商業地か判断はできます。【2 年金や税金の管轄部署】仮に補償金を貰った場合、年金や税金に影響がある可能性もあるので、予め調べておいた方がいいでしょう。役所に出向くのは抵抗がある方も中にはいらっしゃるでしょうが、使い方次第で確実な情報を得れます。

地代算出の手順・方法02

補償金の金額以外に、いつ補償金が入金されるのかは重要事項です。該当不動産が自宅などで使用しているのであれば自分が必ず使う所であるので、いつ引っ越していつまでに入金しなければならないかを検討する必要がありますので、その検討材料は確実にしておく必要があります。あと、補償金の金額は最低でもどのぐらいは必要なのかを腑に落としておくのも必要です。どのぐらいの金額であれば納得がいくのか、どのぐらいの入金日であればこちらも困らないという事を、始めはさっくりとでいいので、そちらを踏まえた上で決断をいたしましょう。

地代算出の手順・方法03

地代算出は概算であれば、不動産の知識が無くとも出来ます。インターネットで地価公示などの公示価格は簡単に閲覧する事が可能ですので、該当不動産の条件に一番近い地価公示ポイントの最新年度価格及び、過去2年間の価格はチェックしておきましょう。そこで注意点なのですが、幾ら場所が近いとは言え、それぞれの不動産の条件が異なっていれば価格も大きく変わります。場所の近い遠いだけでなく、予め調べておいた用途地域の条件が近い所(住宅地であれば住宅地の公示価格など)を選びましょう。現在の価格だけでなく、過去2年間の価格と比較して変動率を出しておくのもベストです。

地代算出の手順・方法04

地域密着型の不動産仲介業、それも賃貸中心ではなく、売買も行っている店に直接出向いてヒアリングしてみましょう。不動産精通者とは言え人間ですから見解も異なりますので、2~3店舗を回る事をお勧めします。予め調べておいた公示価格を3.3倍した物が坪単価となりますので(1坪は約3.30578平米なので)その価格を基準にしていれば、どのぐらいが適正価格なのかは教えてくれます。中には協力的であったり、そうでなかったりすのので、前者であればもっと役立つ情報なども教えてくれる事もあるでしょう。断られる業者さんもいらっしゃるので、数を当たってみられるのがいいでしょう。

地代算出の手順・方法05

知り合いに弁護士や不動産鑑定士、土地家屋調査士などが居ればそちらの方を頼って相談するのもいいでしょう。もし士業の知り合いが居なければ、用地買収に詳しい弁護士事務所を幾つか調べておき、無料相談を利用するのもいいでしょう。また、補償される側としてはなるべく多くの補償金を得たい所ではあるので、事業計画の担当者に補償金の交渉をする合法的な方法を教えてくれる所もあります。また、予め調べておいた適正価格や変動率をエビテンスとして呈示し、少しでも高い価格での買取交渉をする事も出来ますので、その方法なども教えてくれる所もあるでしょう。こちら側が損をする事が無い様に、納得する補償金で買収して貰いましょう。

地代算出の考察

土地を貸し借りしているときに土地を借りている人は定期的にその土地の利用料である地代を払わなければなりません。このお金はその土地を貸してもらった時の契約に明記されているはずです。また明記されているかいないかにかかわらず、特別の約束があるほかには土地を借りている人は地代を払ってその土地を利用しなくてはなりません。その土地の地代算出は契約をした時点で任意で決められるものや、その土地の相場を勘案してその時々で決められます。最初から任意で決められるものは大体一定の金額でその金額の見直しも相当なことがない限り一定金額に決まっています。

地代算出のまとめ01(使い方や注意点など)

土地の賃貸や自分が持っていた土地を売ったり買ったりあるいは、自分の土地が公共工事等にかかって売る場合にはその土地に対しての地代算出を行わなければなりません。その土地が実勢価格でどれぐらいの金額になるのかを正確に把握する必要があるからです。地代を算出する方法は一年に一回国土交通省が行う路線価価格が大変参考になります。この価格は一年に一回その土地の価格がいくらぐらいの値段がついているのか発表を行うものです。これを参考にして自分の土地の地代を算出することが可能です。また賃貸をしている人がいればこの価格を参考にして家賃等が決められることが多くなっています。

地代算出のまとめ02(使い方や注意点など)

この路線価格は日本の主だったところの地代を公表しているだけですので、もし自分が持っている土地が公表された場所から離れている場合はあまり参考になる数字ではありません。離れていて算出が困難な場合土地の周囲に設置されている道路の幅や、公園や学校の立地また商店などの利便性を考慮に入れてその土地の地代を算出します。地代を払う人、もらう人お互いが納得の上で交渉しなくてはなりません。また各自治体には不動産評価額の計算をした書類もそろっていますのでその書類を取り寄せることにより、不動産価格は容易に算出することができます。

地代算出のまとめ03(使い方や注意点など)

土地は不動産として所有者が存在しますから、借りる際には地代が必要になります。地代の相場は、固定資産税等の納税金額を基準として数倍程度が一般的であると言われます。しかし、土地の資産価値次第では隣接地であっても相当の金額の違いが発生してしまうことも珍しくありません。 そのため、本来ならば地代算出を正確に判定する方法は、不動産鑑定による診断を受ける以外にありません。しかし、賃借契約の度に鑑定を受けることは現実的ではないため、納税額の2倍から3倍程度を契約者双方がコンセンサスとして取引することが慣習的に採用されています。

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